文：华创证券研究所副所长 、首席宏观分析师 张瑜（执业证号：S0360518090001）
联系人：陆银波（15210860866）
核心观点
我们对城中村改造的体量作估算，并简要分析可能面临的堵点。体量层面，城中村常住居民居住面积 = 超大特大城市城区常住人口（2.1亿人左右）*城中村常住人口（约22%）*城中村常住人口人均住房面积（假设自建房按35.73平米/人，租客按14.6平米/人） = 11.2亿平。每年的投入规模取决于城中村改造的进度（多少年完成）以及每平米的投资金额。假设5-10年完成，每平米建安投资3500元（不考虑容积率的提升、拆迁补偿、城中村非居民住宅部分的建设），则每年投资体量在3920-7840亿左右。与2022年保障性租赁住房的投入体量接近，远大于旧改投入，但远小于棚改投入。操作层面的堵点或来自于改造周期偏长（例如广州，项目实施周期超过7年）；资金筹集时间或较长（国常会未明确提及财政金融的支持）；面临拆、建、搬迁、收益等约束（住建部2021年的政策要求）。报告摘要
一、城中村改造：体量估算（一）改造哪些城市的城中村？超大特大城市，21个。（二）体量可能会有多大？可能涉及11.2亿平米的居民住房建筑面积。（注：非居民住房建筑面积此处未进行测算）。测算思路为：城区常住人口*城区常住人口中居住在城中村的比例*城中村常住人口人均居住面积。这一测算思路的重要依据是按照统计上城乡的划分，城中村或纳入城市统计。1）超大特大城市城区常住人口：按照普查数据，合计为2.1亿人。2）城区常住人口中居住在城中村的比例。将城区常住人口中两类居民视为城中村常住人口。一类是本地居民，居住在自建住房中。另一类是外地居民，以较低的价格租住在城中村中。考虑到各省尚未完全公开各自的人口普查年鉴，我们以全国城区的数据作为替代，计算这一比例，大概在22%左右。此处，较低的租金价格，我们假设为月租金低于1000元的住房。其主要参考的是外出农民工月均收入、全国居民居住的支出占可支配收入的比重。3) 城中村常住人口人均居住面积。对于自建住房，按照普查数据，取城市家庭户人均住房建筑面积，即35.73平方米。对于低租金租赁住房，按照普查数据，取城市家庭户人均住房建筑面积低于19平米部分（8平米以下、9-12平、12-17平、17-19平）的数据，加权平均为14.6平米。4）最终结果：11.2亿平。每年改造规模，取决于改造进度。（三）与棚改、旧改、租赁的比较假设5-10年完成，不考虑拆迁后容积率提升、拆迁补偿、非住宅部分的建设，建安投资按3500元/平，则对应每年投资在3920-7840亿左右。从对投资的拉动来看，大于旧改（每年不到2000亿），与保障性租赁住房的投入接近（2022年高峰期可能有6500亿），小于棚改的投资体量（2018年1.74万亿）。二、城中村改造：堵点分析
可能涉及三个堵点。一是改造涉及的投入周期或较长。二是改造涉及的资金筹措时间或较长，对比棚改、旧改、保障性租赁住房，此前国常会重点提及时，均有财政金融资金支持，此次国常会提及时强调“多渠道筹措改造资金”。三是在拆、建、搬迁、收益等层面面临的住建部政策的约束。即2021年8月30日住建部的发文《住房和城乡建设部关于在实施城市更新行动中防止大拆大建问题的通知》。三、每周经济观察景气上行的：1）本周汽车零售增速转正。2）煤价和油价上涨。景气下行的：1）华创宏观WEI指数：再度下行，此前连续4周回升。2）电影票房连续两周小幅回落。3）水泥发运率增幅连续5周回落。4）本周BDI指数同比和RJ/CRB指数同比双降。风险提示：测算可能具有一定偏差；城中村改造后容积率提升可能带来建筑面积扩大；城中村非住宅部分建筑面积可能较大；改造进度可能不及预期；部分参数以全国城区数据替代超大特大城市可能存在一定偏差。报告目录
根据7月21日国常会，“在超大特大城市积极稳步实施城中村改造是改善民生、扩大内需、推动城市高质量发展的一项重要举措。”即，改造“超大特大城市”的城中村。根据统计局的划分标准，城区常住人口500万人以上1000万以下的城市为特大城市，城区常住人口1000万以上的为超大城市。根据《求是》2021年第18期的文章，《经济社会发展统计图表：第七次全国人口普查超大、特大城市人口基本情况》，我国超大、特大城市有21个。即，华北2个（北京、天津）、东北3个（哈尔滨、沈阳、大连）、华东5个（上海、杭州、南京、青岛、济南）、中南7个（深圳、广州、东莞、佛山、武汉、长沙、郑州）、西南3个（昆明、重庆、成都）、西北1个（西安）。测算思路：城中村居民居住面积= 城区常住人口*城区常住人口中居住在城中村的比例*城中村常住人口人均居住面积。测算的重要假设是，城中村常住人口会被纳入到城区常住人口的统计中。这一假设的依据是，按照《统计上划分城乡的规定》（国函〔2008〕60 号），“城区，指在市辖区和不设区的市，区、市政府驻地的实际建设连接到的居民委员会和其他区域。”考虑到城中村与政府驻地大概率有实际建设的连接（实际建设是指已建成或在建的公共设施、居住设施和其他设施。），这一假设有其合理性。使用七普数据，21个超大特大城市，城区常住人口合计为2.1亿人。计算方法，将城区常住人口中两类居民视为城中村常住人口。一类是本地居民，居住在自建住房中。另一类是外地居民，以较低的价格租住在城中村中。考虑到各省尚未完全公开各自的人口普查年鉴，我们以全国城区的数据作为替代，计算这一比例，大概在22%左右。需要说明的是，全国城区这一比例并不一定低于21个超大特大城市，例如福建、江西、贵州、西藏、广西、海南这些省份没有超大特大城市，但其城区人口中均有超过20%的居民符合我们定义的城中村常住人口。对于第一类居民。根据七普数据，全国城区中，10.1%的居民居住在自建住房中。对于第二类居民。我们首先界定什么是较低的租金价格。根据统计局数据，2022年，全国居民用于居住的消费支出占可支配收入的比重为15.9%，外出农民工月均收入为5240元。即，如果外出农民工将收入的15.9%用于租赁，其可承受的月租金大概在836元，不超过1000元。因而，假定，月租金小于1000元，同时租赁的房屋非公租房（廉租房），这类居民假设为居住在城中村的外来人口。根据第七次全国普查，全国城区中，11.9%的居民符合这一特征。对于第一类居民（本地居民），假设其人均居民面积为全国城市平均水平。根据七普数据，城市家庭户人均住房建筑面积为35.73平方米。对于第二类居民（外地居民，租金便宜）。假设其人均住房建筑面积属于较低水平。根据七普数据，全国城市中人均住房建筑面积低于19平米的家庭户比例达到17%（计算方法：将人均住房面积8平米及以下、9-12平、13-16平、17-19平这四档家庭户相加），全国城市中全部租客（租赁廉租房/公租房、租赁其他住房）占比为25.6%。假设租客（非公租房租客）全部为人均住房建筑面积低于19平米的家庭户，则可以计算出租客的人均建筑面积大概在14.6平左右（人均住房建筑面积低于19平的家庭户分为四档，8平米及以下、9-12平、13-16平、17-19平，每一档取区间上限，加权平均）。城中村居民居住面积= 2.1亿人*10.1%(本地居民，自建住房)*35.7（人均住房建筑面积）+2.1亿人*11.9%（外来居民，低租金）*14.6（人均住房建筑面积）= 11.2亿平。假设分十年（2023-2032年）完成全部的城中村的改造，则每年改造的体量可能有1.12亿平左右。如果速度加快，例如分5年完成，则每年改造的体量可能有2.24亿平米。从对投资的拉动来看，大于旧改，与保障性租赁住房的投入接近，远小于棚改的投资体量。1）棚改，2015-2018年，每年完成改造均在600万套以上。考虑到棚户涉及货币化安置，假设每户居民因改造而新购房一套住房，每套住房100平米，则2015-2018年拉动地产销售6亿平米。对于投资拉动，参考住建部数据，2018年完成投资1.74万亿元。4）城中村改造，按照上述估算，假设每年改造1.12亿-2.24亿平，假设改造为拆后重建（若类似老旧小区，则体量较小）。建安投资同样按3500元/平，则对应每年投资在3920-7840亿左右。（注：此处未考虑拆迁补偿、容积率提升以及城中村非住宅区的改造）。
根据广州日报7月3日的报道《审批全流程优化 城中村改造提速》，“目前广州已完工的全面改造城中村项目多为2010年左右批复，批后实施周期平均5.5年，在同期房地产市场上行且实施周期可控的条件下，参与实施改造的开发企业积极性较高。如今，在建城中村的批后实施周期平均已超过7年，随着周期加长，村民临迁、融资利息等成本不断推高，或导致项目因资金短缺推进困难。”根据7月21日国常会，“多渠道筹措改造资金，……鼓励和支持民间资本参与，努力发展各种新业态，实现可持续运营。”并未提及加大财政或金融的支出，这或意味着资金筹措时间或较长。例如根据中国经营报6月24日报道《广州城市更新拟投资2000亿元 片区旧改提速》，“2021年，广州曾密集发布多个旧改项目公开招商的公告，数量超过10个。但就在2021年8月，住建部发布《关于在实施城市更新行动中防止大拆大建问题的通知》，加之受市场环境影响，房企流动性出现紧张，广州多个旧改项目进入‘休眠期’。”此前棚改、旧改、保障性租赁住房，国常会均有提及财政或金融的支持。1）棚改：2015年6月17日，国常会，“加大政府投入，农村危房改造补助由县级财政直接发放到户，推进棚改货币化安置，推动市县政府购买棚改服务并列入财政预算，对存在缺口的，可依法由省级政府代发地方政府债券予以支持。”2）旧改：2020年4月14日，国常会，“建立政府与居民、社会力量合理共担改造资金的机制，中央财政给予补助，地方政府专项债给予倾斜，鼓励社会资本参与改造运营。”3）保障性租赁住房：2021年6月18日，国常会，“落实城市政府主体责任，鼓励市场力量参与，加强金融支持……住房租赁企业向个人出租住房适用简易计税方法，按照5%征收率减按1.5%缴纳增值税……”。根据2021年8月30日住建部的发文《住房和城乡建设部关于在实施城市更新行动中防止大拆大建问题的通知》，“1）严格控制大规模拆除。原则上城市更新单元（片区）或项目内拆除建筑面积不应大于现状总建筑面积的20%。2）严格控制大规模增建。原则上城市更新单元（片区）或项目内拆建比不应大于2。3）严格控制大规模搬迁。城市更新单元（片区）或项目居民就地、就近安置率不宜低于50%。4）确保住房租赁市场供需平稳。不短时间、大规模拆迁城中村等城市连片旧区，防止出现住房租赁市场供需失衡加剧新市民、低收入困难群众租房困难。同步做好保障性租赁住房建设，统筹解决新市民、低收入困难群众等重点群体租赁住房问题，城市住房租金年度涨幅不超过5%。”（一）华创宏观WEI指数：再度下行，此前连续4周回升截至2023年7月16日，华创宏观中国周度经济活动指数为6.09%，相对于7月9日下行0.19%。从WEI指数的构成来看，对WEI指数本周回落产生正向贡献的是煤炭港口吞吐量、沥青开工率、半钢胎开工率、商品房成交面积。对WEI指数回落贡献为负的是乘用车批零、粗钢产量、失业金领取条件（百度搜索指数）、BDI、电影票房。
货运物流：变化不大。据G7数据，7月前22日，整车货运物流数据平均为112.4，较去年同期+1.4%，较2021年同期-14.7%；6月全月指数平均为113.7，与去年同期基本持平，较2021年同期-17.5%。发电耗煤：7月第2周，增速小幅回落。根据中电联数据，上周（7月7日至7月13日，下同）纳入统计的燃煤发电企业日均发电量同比14.9%，6月30日至7月6日同比为16.1%；上周电厂日均耗煤量同比+11.9%，6月30日至7月6日同比为13.4%。螺纹钢：产量变化不大，低基数下同比转正。7月前三周（7月1日-21日，下同），主要钢厂螺纹产量平均为277万吨，变化不大，6月平均为272万吨。同比来看，7月前三周同比+13.9%，6月同比-7%。螺纹表观消费仍偏弱。7月前两周，螺纹表观消费平均为268万吨，同比-11.3%。6月螺纹表观消费平均为288万吨，同比-3.4%。库存，连续四周补库，7月前三周平均补库9万吨，6月平均每周去库16万吨。水泥：6月10日至7月14日，水泥发运率同比增幅已连续5周回落。7月8日-14日当周，水泥发运率同比增幅降至2.08pcts；7月前2周平均为3.18pcts，6月平均为8.19pcts。开工率：7月第3周，行业开工率整体变化不大。环比来看，截至7月21日，我们统计的9个行业中，除唐山高炉开工率未更新外，其余8个行业中，除焦化（-1pcts）、PVC（+1pcts）、全钢胎（-0.8pcts）开工率有明显变动外，其余行业变化不大。同比来看，仅石油沥青、PVC开工率略低于去年，其余行业开工率高于去年。
出行：1）地铁：地铁客运量继续维持高位。7月前3周，29城地铁客运量平均为7750万人次左右，同比+34.6%，6月地铁客运平均为7148万人次，同比+38%。2）航班：受天气影响，国内执行航班数环比小幅回落。7月16日-22日，国内执行航班数平均在1.37万架次，前一周平均为1.41万架次，环比-2.6%。国际航班继续回升，本周国际航班执行数平均为990架次，前一周平均为981架次。地产：地产成交偏弱。7月7月前三周，67城商品房成交面积较去年同期-39.3%，较2021年同期-59.7%。6月全月，67城商品房成交面积较去年同期-36.6%，较2021年同期-43.7%。土地：降幅扩大。7月10日-7月16日当周，百城住宅类土地成交面积小幅回升至214万平，但同比降幅扩大至68.8%。7月3日-16日两周，土地成交面积累计同比为-62.1%，6月、5月、4月同比为-33%、+23%、-41%。当周，土地溢价率小幅回升至6.70%，6月为6.12%。汽车：本周零售转正，前两周负增。7月10日-7月16日，汽车零售同比+7%。7月前16日，汽车零售累计同比-0.3%，6月零售同比-2.6%，5月同比为+28.6%。电影：连续两周小幅回落。6月26日-7月2日、7月3日-7月9日、7月10日-7月16日，电影票房收入分别为21.7、19.1、18.6亿元，。快递：维持高位。7月10日-16日，快递揽收、投递量在25.4万件左右，较去年同期增长16.1%、16.9%。
本周，猪肉价格小幅下跌，农业农村部相关负责人表示，短期内生猪价格仍然缺乏大幅回升的基础。本周，蔬菜批发价上涨0.2%，结束此前三周连跌走势；猪肉平均批发价收于18.78元/千克，下跌0.9%；此外，鸡蛋批发价上涨2.6%，水果批发价下跌0.9%。本周五国新办发布会上，农业农村部畜牧兽医局负责人陈光华表示，“短期内生猪价格缺乏大幅回升的基础。从能繁母猪的情况看…仍处于生猪产能调控的绿色合理区域的上线。从新生仔猪的情况看，今年1—6月份全国新生仔猪量同比增长9.1%...预示着生猪供应将继续增加。从中大猪的情况看，6月份全国规模猪场的中大猪存栏量同比增长5.9%...这些猪将在未来2个月内陆续长大出栏，预示着7、8月份生猪供应也将稳定增加。”本周，港口动力煤价由跌转涨，焦煤价格继续上涨。本周，山西产动力末煤(Q5500)秦皇岛港平仓价收于875元/吨，上涨4%。京唐港山西主焦煤库提价收于2020元/吨，上涨3.1%。短期内，在电煤需求旺季和中下游库存偏高的权衡下，动力煤价大概率还是会呈震荡走势。此外，当下港口库存虽在持续去化，但随着国内煤价近期回升，进口煤价格优势也随之扩大，对国内煤价也有一定的压制影响。6月我国动力煤进口1427.5万吨，是历史最高，同比增速为422.6%。本周，国际油价小幅上涨。价格方面，截至7月21日，美油和布油期价分别收于77.07和81.07美元/桶，分别上涨2.2%、1.5%。库存方面，7月14日当周，美国商业原油库存减少70.8万桶至4.5742亿桶，环比下降0.15%，同比增长7.2%。本周，螺纹钢价格小幅上行。本周现货价收于3750元/吨，上涨0.5%；中国铁矿石价格指数收于945.73元/吨，上涨0.5%。其他地产相关价格，水泥价格下跌0.8%，重质纯碱市场价持平，玻璃价格继续反弹，上涨0.8%。
（五）贸易：本周BDI指数同比和RJ/CRB指数同比双降全球贸易景气度方面，本周，跟踪全球出口量增速的BDI指数同比，以及跟踪全球出口价增速的RJ/CRB指数同比均下滑。本周，BDI指数同比为-52.6%，上周同比为-48%；RJ/CRB指数同比为-4.1%，上周同比为-3.7%，连续第5周回升。我国整体出口方面，本周，我国出口集装箱运价指数同比仍维持低位。本周，我国CCFI指数同比为-73.2%，上周为-73.5%。此外，韩国7月前20日出口同比降至-15.2%，6月前20日同比为5.2%。反映7月我国整体出口下行压力或较大。重点商品方面，对于我国汽车出口，跟踪观察指标是韩国汽车出口，7月前20日同比为27.9%，较6月前20日同比110.1%大幅下滑，可能指向7月我国汽车出口下行压力加剧。对于我国劳密产品出口，跟踪观察指标是越南劳密产品出口，7月上半月同比为-13.6%，维持低位，6月上半月为-16.9%，5月上半月为-12.8%。可能指向7月我国劳密产品出口仍低迷。
地方债周度发行计划更新：7月24日当周计划发行新增地方债887亿，其中一般债204亿，专项债683亿。地方债月度发行计划更新：从已披露发行计划的17个省市看，8月新增专项债计划发行3449亿，Q3新增专项债计划发行8111亿。国债、证金债周度发行计划更新：截至7月23日，已公布7月24日当周国债待发1261亿/净发911亿，证金债待发15亿/净发-2010亿。政策方面，7月19日，财政部召开2023年上半年财政收支情况新闻发布会，指出：上半年，新增专项债发行使用主要呈现四大特点：一是及早下达额度。去年10月提前下达2023年新增专项债券额度2.19万亿元，人代会批准预算后下达1.51万亿元。上半年，各地发行用于项目建设的专项债券21721亿元。二是支持重大项目。上半年累计支持专项债券项目近2万个，优先支持国家重大战略、重大项目建设。其中，用于市政建设和产业园区基础设施7275亿元、交通基础设施4211亿元、社会事业3588亿元、保障性安居工程3267亿元。三是带动作用明显。上半年，各地用作项目资本金约2000亿元，主要集中在交通基础设施领域，近一半用于国家重大战略项目。四是防范偿债风险。下一步，将继续对各地专项债券支出进度进行通报预警，指导地方加快专项债券发行使用节奏，积极发挥专项债券在拉动有效投资中的积极作用。
截至7月21日，DR001收于1.5233%，DR007收于1.8116%，R007收于1.8802%，较7月14日环比分别变化+20.34bps、-0.38bps、-8.22bps。本周央行净投放资金+MLF共840亿，下周到期资金1120亿。本周央行周一到周四均有加大逆回购投放，周五DR007回落至1.8116%，央行净回笼70亿逆回购。截至7月21日，1年期、5年期、10年期国债收益率分别报1.7385%、2.3920%、2.6079%，较7月14日环比分别变化-10bps、-5.92bps、-3.65bps。本周十年期国债的下行幅度是5月12日以来的最大值。
具体内容详见华创证券研究所7月25日发布的报告《【华创宏观】城中村改造：体量估算与堵点分析——每周经济观察第29期》。
根据《证券期货投资者适当性管理办法》及配套指引，本资料仅面向华创证券客户中的金融机构专业投资者，请勿对本资料进行任何形式的转发。若您不是华创证券客户中的金融机构专业投资者，请勿订阅、接收或使用本资料中的信息。本资料难以设置访问权限，若给您造成不便，敬请谅解。感谢您的理解与配合。
华创证券研究所定位为面向专业投资者的研究团队，本资料仅适用于经认可的专业投资者，仅供在新媒体背景下研究观点的及时交流。华创证券不因任何订阅本资料的行为而将订阅人视为公司的客户。普通投资者若使用本资料，有可能因缺乏解读服务而对报告中的关键假设、评级、目标价等内容产生理解上的歧义，进而造成投资损失。
本资料来自华创证券研究所已经发布的研究报告，若对报告的摘编产生歧义，应以报告发布当日的完整内容为准。须注意的是，本资料仅代表报告发布当日的判断，相关的分析意见及推测可能会根据华创证券研究所后续发布的研究报告在不发出通知的情形下做出更改。华创证券的其他业务部门或附属机构可能独立做出与本资料的意见或建议不一致的投资决策。本资料所指的证券或金融工具的价格、价值及收入可涨可跌，以往的表现不应作为日后表现的显示及担保。本资料仅供订阅人参考之用，不是或不应被视为出售、购买或认购证券或其它金融工具的要约或要约邀请。订阅人不应单纯依靠本资料的信息而取代自身的独立判断，应自主作出投资决策并自行承担投资风险。华创证券不对使用本资料涉及的信息所产生的任何直接或间接损失或与此有关的其他损失承担任何责任。
本资料所载的证券市场研究信息通常基于特定的假设条件，提供中长期的价值判断，或者依据“相对指数表现”给出投资建议，并不涉及对具体证券或金融工具在具体价位、具体时点、具体市场表现的判断，因此不能够等同于带有针对性的、指导具体投资的操作意见。普通个人投资者如需使用本资料，须寻求专业投资顾问的指导及相关的后续解读服务。若因不当使用相关信息而造成任何直接或间接损失，华创证券对此不承担任何形式的责任。
未经华创证券事先书面授权，任何机构或个人不得以任何方式修改、发送或者复制本资料的内容。华创证券未曾对任何网络、平面媒体做出过允许转载的日常授权。除经华创证券认可的媒体约稿等情况外，其他一切转载行为均属违法。如因侵权行为给华创证券造成任何直接或间接的损失，华创证券保留追究相关法律责任的权利。
订阅人若有任何疑问，或欲获得完整报告内容，敬请联系华创证券的机构销售部门，或者发送邮件至jiedu@hcyjs.com。